서울 강남3구(강남·서초·송파)의 집값이 가파르게 오르면서 부동산 시장이 다시 한번 출렁이고 있다. 2018년 부동산 시장 과열 이후 가장 큰 상승세를 보이면서 실수요자들의 내 집 마련이 더욱 어려워지고 있는 상황이다.
2018년 부동산 시장 과열 이후 가장 큰 상승세를 보이면서 실수요자들의 내 집 마련이 더욱 어려워지고 있는 상황이다. 이에 정부는 부동산 시장 점검 태스크포스(TF)를 가동하고 토지거래허가제(토허제) 재도입 등 강력한 규제책을 검토 중이다.
그렇다면, 강남3구 집값이 급등한 원인은 무엇이며, 정부의 대응이 실질적인 효과를 가져올 수 있을까? 자세하게 알아보자.
1. 강남3구 집값 상승, 왜 계속될까?
최근 강남3구 집값 상승은 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한 결과다.
1️⃣ 토지거래허가제 해제 이후 거래 활성화
- 지난해 말 정부가 서울 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제하면서, 강남3구를 포함한 주요 지역에서 거래량이 급증했다.
- 한국부동산원 발표에 따르면, 3월 둘째 주(10일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.20% 상승했다.
- 특히 강남3구와 강동구를 포함한 동남권의 상승률은 0.58%로, 2018년 9월 이후 최대 상승폭을 기록했다.
2️⃣ 투자심리 회복과 금리 영향
- 미국 연준(Fed)의 금리 동결 기조와 한국은행의 기준금리 동결 가능성이 높아지면서, 부동산이 다시 유망한 투자처로 떠오르고 있다.
- 여기에 공급 부족 우려까지 겹치면서 실수요자와 투자자 모두 매수에 적극적으로 나서는 분위기다.
3️⃣ 입주 물량 부족과 재건축 기대감
- 서울의 올해 입주 예정 물량은 4만7000가구로 적지 않지만,
- 강남3구와 같은 선호 지역에서는 여전히 공급이 부족하다는 인식이 강하다.
- 또한 재건축이 본격화되면서 미래 가치 상승을 기대하는 매수세도 강해지고 있다.
2. 정부의 규제 정책, 효과 있을까?
강남3구 집값 폭등에 대응하기 위해 정부와 서울시는 여러 규제 대책을 검토하고 있다.
1️⃣ 토지거래허가제 재도입 검토
- 강남3구의 집값 급등을 투기적 거래로 판단하고, 토지거래허가구역 재지정을 추진할 가능성이 크다.
- 이 제도가 시행되면 일정 면적 이상의 부동산을 거래할 때 지자체 허가가 필수이며, 실거주 목적이 아닌 투기적 거래는 제한된다.
2️⃣ 이상 거래 집중 단속
- 국토교통부와 서울시 합동 점검반이 강남3구의 이상 거래를 집중 조사하고 있다.
- 3월 10일부터 기획조사를 실시했으며, 불법 거래 적발 시 국세청, 금융위원회, 경찰청과 협력해 강력히 대응할 예정이다.
3️⃣ 대출 규제 및 가계부채 관리
- 정부는 가계부채 점검회의를 열고, 무주택 실수요자 중심으로 대출 공급을 조정할 계획이다.
- 또한 디딤돌 대출 맞춤형 관리방안을 시행하고, 금리 조정을 통해 대출 시장을 안정적으로 운영할 방침이다.
4️⃣ 주택 공급 확대 및 시장 안정화 정책
- 수도권 공공택지 미분양 매입 확약, LH·SH 공공 신축매입임대 확대 등 공급 확대 정책 추진
- 그린벨트를 활용한 신규 택지 3만 가구 공급 계획 발표
3. 정부 규제, 집값 안정에 효과 있을까?
1️⃣ 단기적으로는 시장 안정 가능성
- 토지거래허가제 재도입, 이상 거래 단속 강화가 시행되면, 매수 심리가 위축될 가능성이 크다.
- 단기적으로는 가격 상승세가 둔화될 가능성이 높다.
2️⃣ 장기적 안정은 공급 확대가 핵심
- 하지만 집값 안정을 위해서는 결국 충분한 공급 확대가 필수적이다.
- 정부의 공급 계획이 현실화되려면 시간이 필요하기 때문에, 강남3구 같은 인기 지역은 여전히 공급이 수요를 따라잡기 어려울 가능성이 있다.
3️⃣ 대출 규제의 역효과 가능성
- 실수요자 대상 대출 지원이 강화되더라도, 대출 규제가 주택 구매를 더 어렵게 만들고 시장 불확실성을 키울 수 있다.
4. 결론 - 추가적인 정책 보완 필요
- 정부가 단기적인 집값 상승을 억제하려면 거래 제한과 이상 거래 단속이 효과적일 수 있다.
- 하지만 장기적으로는 충분한 공급이 이루어져야 시장이 안정될 것이다.
- 실수요자들이 부담 없이 내 집 마련을 할 수 있도록 대출 지원도 함께 이루어져야 한다.